Sinal, caução e limpeza: perguntas para evitar surpresa no valor

A maior parte das surpresas no valor de um aluguel de chácara não vem de um preço escondido de má-fé. Vem de uma palavra que cada lado entendeu de um jeito: "sinal", "caução", "taxa de limpeza", "diária". Antes de pagar, vale separar o dinheiro em quatro caixas e perguntar, para cada uma, quanto é, quando se paga, o que cobre e se volta para você.

Este texto é informação geral, não orientação jurídica. O Alugue Sempre não faz reserva, não recebe pagamento e não é escritório de advocacia. Os valores e as regras são sempre os que você combinar direto com o proprietário. Para os itens do contrato em si, veja o artigo sobre contrato de temporada. Aqui o foco é o dinheiro.

As quatro caixas do valor

Quando alguém diz só "R$ 1.500 o final de semana", pergunte a qual caixa o número se refere.

Sinal: o que cada palavra muda

O Código Civil (arts. 417 a 420) trata do sinal, também chamado de arras. A ideia central, em linguagem simples: se não houver cláusula de arrependimento, o sinal funciona como garantia de que o combinado será cumprido. Quem pagou e desiste tende a perder o sinal, e quem recebeu e desiste deve devolvê-lo com acréscimos previstos na lei. Se o contrato disser que existe direito de arrependimento, o sinal passa a servir só de indenização.

Você não precisa decorar isso. Precisa pedir que fique escrito, no chat ou em contrato, estas três coisas:

• se o sinal será abatido do valor total
• o que acontece com ele se você desistir e se o proprietário desistir
• se existe direito de arrependimento

A lei não fixa um percentual padrão de sinal. Ele é combinado. Para os cenários de desistência e mudança de data, veja Cancelamento e mudança de data.

Caução: valor, devolução e desconto

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê a caução entre as garantias possíveis (art. 37) e diz que a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Duas observações para ler com calma:

• Essa lei trata de locação em geral. Se ela se aplica por inteiro a um aluguel de chácara por diária ou a um espaço para evento, as fontes oficiais consultadas para este texto não confirmam. Use o limite como referência de razoabilidade e, se o valor for alto, converse com um advogado.
• A mesma lei diz que só uma modalidade de garantia pode ser exigida num mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). Pela regra dessa lei, caução e fiador juntos, por exemplo, não poderiam ser exigidos no mesmo contrato.

Como a caução pode causar atrito na saída, combine por escrito:

1. Valor exato e forma de pagamento.
2. Em que prazo ela volta, depois de que evento (a saída, a vistoria) e por qual meio (por exemplo, Pix para a mesma conta que pagou).
3. O que pode ser descontado: dano que aparecer na vistoria de saída, item faltando, limpeza fora do combinado.
4. Como o desconto será comprovado: fotos, orçamento ou nota do conserto, e a comparação com a vistoria de entrada.

A prova do estado do espaço é o que evita discussão. Veja o roteiro em Vistoria de entrada e saída.

Limpeza: três jeitos de cobrar

Não existe um jeito certo, existe um jeito claro. Os arranjos mais comuns são:

• Incluída no valor: pergunte se a limpeza é a final, feita depois da sua saída, e se o preço cobre "só a casa" ou também área externa, churrasqueira e piscina.
• Taxa separada: peça o valor antes de fechar e se ele varia com o número de pessoas.
• Você entrega limpo: pergunte o que significa "limpo" (lixo ensacado e retirado? louça lavada? churrasqueira limpa?) e o que acontece se não ficar assim.

Se a taxa ou uma multa por sujeira for aplicada, o Código Civil traz uma referência útil sobre multas em contrato (cláusula penal): ela não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412), e o juiz deve reduzi-la se for manifestamente excessiva diante da natureza e da finalidade do negócio (art. 413). Isso não substitui conversar antes sobre o valor.

Outras cobranças que costumam aparecer

Pergunte, uma a uma, se há cobrança ou limite para:

• gás, energia, água e gerador, quando o consumo for cobrado
• lenha e carvão
• roupa de cama e toalhas
• pessoa a mais do que o combinado e convidado que não dorme (veja Regras de som, convidados extras e piscina)
• horário de saída fora do combinado
• caseiro, segurança ou funcionário de apoio
• uso de som, decoração e fornecedores externos

Peça o recibo

A Lei do Inquilinato prevê, entre as obrigações do locador, o recibo discriminado das importâncias pagas, sem quitação genérica (art. 22, VI). Mesmo que não saiba se essa regra se aplica ao seu caso, vale o hábito: peça que o proprietário descreva no chat o que foi pago e a que se refere. "Recebi R$ 500 de sinal da data tal, a abater do total de R$ 1.500" é bem diferente de "recebido".

Se o proprietário atuar de forma habitual na atividade, regras de defesa do consumidor podem entrar na conversa. O Código de Defesa do Consumidor fala em informação clara sobre preço e características da oferta (arts. 6º, III, e 31). As fontes oficiais consultadas não dizem se um aluguel entre pessoa física e hóspede é relação de consumo, então trate essa possibilidade como dúvida. Se precisar, procure o Procon ou um advogado.

Exemplo hipotético: a conta inteira

Os números abaixo são inventados, só para mostrar a conta. Não são preço de mercado.

O erro mais comum é comparar dois espaços olhando só para a diária. Compare o total e o que volta, e divida entre o grupo com a calculadora de custo por pessoa.

Antes de pagar: lista rápida

• Sei o total, com taxas, e o que cada valor cobre
• O sinal está descrito, com a regra de desistência
• A caução tem valor, prazo e forma de devolução
• A limpeza está dita como incluída, separada ou por minha conta
• Pedi a descrição por escrito de cada pagamento
• Conferi o nome de quem recebe antes de fazer o Pix (veja como verificar o anúncio)

Próximo passo

Ao comparar espaços na busca, peça a cada proprietário o valor total com todas as taxas e escreva as respostas lado a lado. Se você é proprietário, anuncie e deixe claro, desde o anúncio, o que está incluído.